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| Immobilienerwerb |
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Ausländer können in Dubai und den anderen Emiraten der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) in ausgewählten Gebieten Immobilien erwerben.
Zusätzlich zu den bereits vorhandenen Standortvorteilen wie
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Steuerfreiheit (bis auf MwSt. seit 01.01.2018 und Körperschaftssteuer seit 01.06.2023) |
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freier Kapital- und Gewinntransfer |
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freier Handel |
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geringer Importzoll |
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Koppelung des VAE-Dirhams an den US$ |
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Doppelbesteuerungsabkommen mit vielen Ländern |
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modernste Infrastruktur |
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niedrige Lohn- und Lohnnebenkosten |
besteht in Dubai und den anderen Emiraten mit der Möglichkeit des Erwerbs von Immobilien ein weiterer interessanter Investitionsanreiz.
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Kein föderales Immobiliengesetz |
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Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) verfügen über kein föderales Immobiliengesetz. Die Regelung des Immobilienrechts ist den einzelnen Emiraten vorbehalten. Die einzelnen Emirate haben entsprechende rechtliche Grundlagen verabschiedet.
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| Anwendbares Recht in Dubai |
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Nach dem Immobiliengesetz von Dubai können VAE- und GCC-Staatsangehörige und Unternehmen, die zu 100% von GCC-Staatsangehörigen gehalten werden, uneingeschränkt Immobilien im gesamten Emirat Dubai erwerben. Anderen Staatsangehörigen und ausländischen Unternehmen, die grundsätzlich in den VAE lizenziert sein müssen, ist ein Immobilienerwerb in bestimmten ausgewiesenen Gebieten möglich.
Das Immobiliengesetz in Dubai regelt im Wesentlichen Folgendes:
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Grundsatz ist Freehold (der Berechtigte hat ein zeitlich unbegrenztes Eigentumsrecht an der betreffenden Immobilie). Immobilien können von VAE- und GCC-Staatsangehörigen bzw. Unternehmen, die zu 100% von solchen Staatsangehörigen gehalten werden, überall in Dubai erworben werden |
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Andere Staatsangehörige oder ausländische Unternehmen können in bestimmten ausgewiesenen Gebieten Freehold, bis 99 Jahre Leasehold und Nießbrauchrechte erwerben. Diese Gebiete sind per Gesetz festgelegt |
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Das Dubai Land Department ist die zuständige Behörde für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch |
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Es wird auch die Eintragung von Teileigentum (Eigentumswohnung) geregelt, wobei das Teileigentum in einem Unterverzeichnis eingetragen wird |
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In der Praxis erfolgt die Grundbucheintragung nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises |
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Eigentümer erhalten eine Title Deed (Urkunde über das Immobilieneigentum) |
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4% Registrierungsgebühr bei Eintragung des Eigentums im Grundbuch (2% Käufer und 2% Verkäufer) |
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Rechte Dritter (Grundschuld etc.) können registriert werden |
In der Praxis werden Immobilien bereits in einer frühen Planungs- bzw. Bauphase verkauft.
Bauentwickler, die in der Planungs- bzw. Bauphase Immobilien verkaufen möchten, müssen vor der Bewerbung und dem öffentlichen Angebot eines Bauprojekts nachweisen, dass der Baubeginn unmittelbar bevorsteht und die entsprechenden Genehmigungen vorliegen.
Auch die Mittelverwendung der Gelder von Immobilieninvestoren ist gesetzlich geregelt. Diese Gelder müssen auf projektspezifische Treuhandkonten (Escrow Account) eingezahlt und dürfen nur nach Erreichung bestimmter Baufortschritte ausbezahlt werden. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nach einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan unter Verwendung dieser Treuhandkonten. Diese Treuhandkonten sind von den Projektentwicklern bei lokalen, hierfür speziell zugelassenen und bei dem Dubai Land Department registrierten Banken einzurichten.
Dabei werden fünf Prozent des Projektvolumens auch nach Übergabe der Immobilie an die Käufer für ein Jahr zurückgehalten, um eventuelle Mängelbeseitigungen sicherzustellen.
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| Immobilienkaufvertrag |
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Anders als in Deutschland bedarf der Vertrag zur Übertragung einer Immobilie in den VAE keiner notariellen Beurkundung. Ein einfacher privatschriftlicher Kaufvertrag führt bereits zu einer Bindung. Immobilieneigentum geht nach dem VAE-Zivilgesetzbuch durch vertragliche Einigung und Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch über (Art. 1277 VAE-Zivilgesetzbuch).
In der Praxis erfolgen der Eigentumsübertrag und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch beim Grundbuchamt. Die Verträge für einen Immobilienerwerb sind standardisiert und müssen von beiden Parteien unterzeichnet werden.
Die jeweiligen Verkäufer von Immobilien, die sich in der Planungs- bzw. Bauphase befinden, schließen mit dem Erwerber einen Kaufvertrag, der grundsätzlich eine Anzahlung (zwischen 10% und 30% des Gesamtkaufpreises) und dann weitere Ratenzahlungen bis zur Fertigstellung und Eigentumsübergabe des Objekts vorsieht. Der Verkäufer einer im Bau befindlichen Immobilie ist verpflichtet eine Auflassungsvormerkung (OQUOOD) zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Erwerber hat somit gegenüber seinem Vertragspartner nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises einen Anspruch auf Übereignung der Immobilie und Eintragung ins Grundbuch.
Lokale Finanzierungsinstitute und Banken bieten Finanzierungsmöglichkeiten für bestimmte Projekte an. Die Konditionen variieren.
Kaufverträge sehen bei Eigentumswohnungen die Begründung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt und der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt.
In der Praxis wird ein Immobilienerwerb in den meisten Fällen über einen Makler abgewickelt, ungeachtet der Tatsache, ob es sich dabei um einen Erstkauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie oder um den Erwerb einer fertiggestellten und bereits im Grundbuch eingetragenen Immobilie handelt.
Bei jeder Immobilientranskation wird grundsätzlich eine Transfergebühr fällig. In Dubai erhebt das Dubai Land Department für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch eine Gebühr i.H.v. 4% des Kaufpreises. Die entsprechende Verordnung sieht dabei eine gleichmäßige Aufteilung dieser Gebühr auf den Käufer und Verkäufer vor. In der Praxis werden diese Transfergebühren grundsätzlich auf den Käufer abgewälzt.
Bei einem Kauf auf dem Sekundärmarkt ist darauf zu achten, dass der Wiederverkäufer tatsächlich berechtigt ist, einen Weiterverkauf durchzuführen, sämtliche fälligen Kaufpreisraten und Gebühren an den Erstverkäufer bezahlt hat und die Originaldokumente vorliegen.
Käufer und Verkäufer können sich durch einen Bevollmächtigten mittels notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen.
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| Ferienwohnungen und Ferienhäuser |
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Wer als Immobilieneigentümer möblierte Privatunterkünfte als Feriendomizil für Touristen anbietet, kann sich damit eine gute Einnahmequelle aufbauen. Der jährlich zu erzielende Mietpreis für kurzzeitig vermietete Ferienimmobilien ist im Vergleich zur langfristigen Vermietung der Immobilie - auf der in den VAE üblichen Jahresbasis - nahezu doppelt so hoch.
Wer Privatunterkünfte als Ferienimmobilien anbietet, muss zunächst einige Behördengänge erledigen, bevor er Gäste beherbergen darf.
Die entsprechende Lizenz für Ferienimmobilien, die auf täglicher, wöchentlicher oder monatlicher Mietbasis angeboten werden, wird durch das Dubai Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM) erteilt. Das DTCM legt die Gebiete, in denen Privatunterkünfte als Feriendomizil angeboten werden dürfen, fest.
Hintergrund dieser Regelung ist die Schaffung eines regulierten Feriendomizilmarktes in Bezug auf Qualitätsstandards und einer entsprechenden Datenbank solcher Immobilien.
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| Erbrechtliche Aspekte |
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Nicht moslemische Ausländer, die in den VAE über bewegliches Vermögen und Immobilienvermögen verfügen, können in ihrem Testament das Gesetz festlegen, das sie für die Verteilung ihres Vermögens in den Vereinigten Arabischen Emiraten anwenden möchten.
Wenn kein Testament vorhanden ist oder die Präferenz des anwendbaren Rechts im Testament nicht erwähnt wird, gelten die Gesetze der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen.
Diese Änderung bietet ausländischen Investoren ein zusätzliches Maß an Rechtssicherheit, da die Gerichte der VAE im Erbfall nunmehr das vom Erblasser ausgewählte Recht oder das Recht der Staatsangehörigkeit des Erblassers anwenden.
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