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In den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) gibt es kein eigenständiges föderales Mietgesetz. Allgemeine Vorschriften über Miete sind im VAE-Zivilgesetzbuch zusammengefasst. In Bezug auf Miete von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien haben die einzelnen Emirate der VAE individuelle rechtliche Grundlagen verabschiedet.
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| Rechtsgrundlagen in Dubai |
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Die wichtigsten mietrechtlichen Bestimmungen im Emirat Dubai sind das Mietgesetz und das Mieterhöhungsgesetz.
Mietverträge sind bei der Dubai Real Estate Regulatory Authority 1 zu registrieren. Diese Registrierung der Mietverträge wird EJARI 2 genannt.
Seit einigen Jahren gibt es einen durch das Dubai Land Department herausgegebenen Standardmietvertrag, der zwingend zu nutzen ist. Die Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) verlangt diesen Registrierungsnachweis. Ohne diesen schaltet DEWA die Strom- und Wasserversorgung für das betreffende Mietobjekt nicht frei.
Eine Mietkaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt werden. In Dubai beträgt die Mietkaution bei unmöblierten Immobilien üblicherweise 5% der Jahresmiete und 10% bei möblierten Immobilien.
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| Mieterhöhung |
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Das Mietgesetz regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Das Mieterhöhungsgesetz regelt die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen.
Das Mieterhöhungsgesetz findet Anwendung auf Mietverhältnisse im öffentlichen, privaten und gewerblichen Bereich, in Freihandelszonen und im Dubai International Financial Centre. Die Grenzen der gesetzlich geregelten Mieterhöhungen orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter kann die Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz und nur unter folgenden Voraussetzungen erhöhen:
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5% Erhöhung, sofern der Mietpreis 11% bis 20% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
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10% Erhöhung, sofern der Mietpreis 21% bis 30% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
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15% Erhöhung, sofern der Mietpreis 31% bis 40% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
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20% Erhöhung, sofern der Mietpreis über 40% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt |
Sofern der Mietpreis 10% (oder weniger) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand des Rental Increase Calculator online berechnet werden.
Sofern die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen, kann der Vermieter diese jährlich verlangen. Der Vermieter ist dabei jedoch an bestimmte Formvorschriften aus dem Mietgesetz gebunden.
Voraussetzung für eine Mieterhöhung (oder jedwede andere Vertragsänderung) ist eine entsprechende Mitteilung des Vermieters an den Mieter, die mindestens 90 Tage vor Ablauf des Mietvertrags bei diesem eingehen muss. Eine mündliche Mitteilung ist nicht ausreichend. Die Mitteilung hinsichtlich eines Mieterhöhungsbegehrens muss entweder durch notariell beglaubigtes und Gerichtsboten zugestelltes Schreiben, Einschreiben, persönliche Übergabe oder andere durch Gesetz anerkannte Zustellungsmethoden erfolgen. 3 Der Vermieter trägt dabei die Beweislast hinsichtlich der fristgemäßen Zustellung.
Ist der Mieter mit der Miterhöhung nicht einverstanden, weil diese weder form- noch fristgemäß ist oder aus anderen Gründen, so sollte dieser dem Vermieter dies mitteilen. Lässt sich keine Einigung erzielen, steht den Parteien der Rechtsweg offen.4
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| Kündigung des Mietverhältnisses |
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Bei Neuabschluss eines Mietvertrags gelten die oben genannten Bedingungen für eine Mieterhöhung nicht. Der Vermieter kann grundsätzlich den Mietpreis mit einem neuen Mieter frei vereinbaren. Vermieter haben grundsätzlich wenig Interesse an Mietpreiserhöhungen im Rahmen des Mieterhöhungsgesetzes, sondern versuchen die Immobilie an einen neuen Mieter zu vermieten, insbesondere wenn es sich abzeichnet, dass aufgrund schnell gestiegener Mietpreise, die Immobilie weit unter Wert vermietet ist. Daher liegt es im Interesse des Vermieters, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen, da auch ein befristetes Mietverhältnis bei Fristablauf nicht automatisch endet.
An eine solche Kündigung knüpft das Mietgesetz zum Schutz des Mieters bestimmte Bedingungen. 5
Auch wenn ein Mietvertrag auf ein Jahr befristet ist, kann ein Vermieter nur unter den Voraussetzungen des Art. 25 Abs. 2 Ziffern a) bis d) Mietgesetz, einer Erneuerung des Mietvertrags widersprechen bzw. Räumung der Immobilie verlangen. 6 Die am häufigsten vorgetragenen Gründe sind Eigenbedarf des Vermieters 7 oder die Absicht, die Immobilie zu verkaufen.
Der Vermieter kann das Vertragsverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Aufgrund entsprechender Urteile des Dubai Mietgerichts (Dubai Rental Disputes Settlement Center) ist für die Zulässigkeit der Kündigung und das Kündigungsdatum nicht zwangsläufig das erste Erneuerungsdatum des Mietvertrags (üblicherweise 12 Monate nach Vertragsbeginn) abzuwarten. Dies bedeutet, dass eine wirksame Kündigung zu jedem Zeitpunkt nach Inkrafttreten des Mietvertrags ausgesprochen werden kann. Die Kündigung muss den Kündigungsgrund aufführen und entweder durch notariell beglaubigtes und Gerichtsboten zugestelltes Schreiben oder Einschreiben erfolgen. Eine persönliche Übergabe oder Zustellung per Fax oder E-Mail ist grundsätzlich nicht ausreichend. Der Vermieter trägt dabei die Beweislast hinsichtlich der fristgemäßen Zustellung. Ist die Kündigung nicht form- oder fristgemäß zugestellt worden ist diese unwirksam.
Um diese Hürden zu umgehen, legen Vermieter bei Abschluss eines (auf ein Jahr) befristeten Mietvertrags, Mietern gerne eine vorformulierte Kündigung in deren Namen mit Wirkung zum Vertragsende zur Unterschrift vor. 8 Unterschreibt der Mieter diese Kündigung und händigt diese dem Vermieter bei Vertragsbeginn aus, bewirkt diese Kündigung grundsätzlich die Beendigung des Mietvertrags zum Ende der vereinbarten Mietzeit.
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| Mietgericht |
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Den Parteien eines privaten oder gewerblichen Mietverhältnisses (auch in Freihandelszonen) steht der Rechtsweg zu einem speziellen Mietgericht, dem Dubai Rental Disputes Settlement Center offen. 9
Die Gebühr für die Registrierung von Mietstreitigkeiten in Dubai beträgt 3,50% der gesamten Jahresmiete. Bei finanziellen Forderungen beträgt die Gebühr mindestens AED 500,00 und höchstens AED 15.000,00. Im Falle einer Klage auf Zwangsräumung kann diese Gebühr auf AED 20.000,00 erhöht werden.
Mietrechtsfälle sind innerhalb einer Frist von 30 Tagen nachdem die zuständige Kammer den Fall erhalten hat, zu entscheiden.
Gegen erstinstanzliche Urteile des Dubai Rental Disputes Settlement Center kann Berufung eingelegt werden. Voraussetzung für eine Berufung ist ein Streitwert ab AED 100.000,00. Unabhängig vom Streitwert kann bei Urteilen, die eine Kündigung/Räumung nach Art. 25 Mietgesetz zum Inhalt haben, Berufung eingelegt werden. Berufungsurteile sind rechtskräftig und nicht mit weiteren Rechtsmitteln angreifbar.
Rechtskräftige Urteile des Dubai Rental Disputes Settlement Center können dann vollstreckt werden.
1 RERA ist eine Abteilung des Dubai Land Departments
2 EJARI ist arabisch und bedeutet "meine Miete"
3 Emails gelten als Beweismittel. Wird bestritten, dass die Versendung vom Absender stammt, muss dies durch entsprechenden technischen Nachweis des Service Providers erfolgen.
4 In diesem Fall muss der Vermieter Klage erheben.
5 Zu unterscheiden sind die in Art. 25 Abs.1 Mietgesetz genannten Gründe, die eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit betreffen und die in Art. 25 Abs. 2 Mietgesetz genannten Gründe, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit betreffen.
6 Das Mietgesetz spricht nicht von einem Kündigungsrecht des Vermieters, sondern einem Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Räumung der Immobilie. Dieser juristische Unterschied soll hier nicht vertieft werden.
7 Stellt sich heraus, dass trotz Eigenbedarfskündigung, die Immobilie nicht zu Eigenbedarfszwecken genutzt wird, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.
8 Kündigung durch den Mieter.
9 Für Mietverhältnisse in dem Dubai International Financial Centre und für sog. Long Term Leases ist das Tenancy Disputes Settlement Centre nicht zuständig. Darunter sind offenbar Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren zu verstehen.
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