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Anders als in Deutschland bedarf der Vertrag
zur Übertragung einer Immobilie in Dubai
keiner besonderen Form.
I M M O B I L I E N R E C H T
  

Kein föderales Immobiliengesetz
Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) verfügen über kein föderales Immobilienrecht. Die Regelung des Immobilienrechts ist den einzelnen Emiraten vorbehalten.


Anwendbares Recht in Dubai
Die Regierung von Dubai hat im Juni 2002 den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, ohne Einschränkung der Nationalität, in ausgewiesenen Gebieten gestattet.

Im März 2006 wurde dann ein Immobiliengesetz verabschiedet, das das Immobilienrecht umfassend regelt.

Der wesentliche Inhalt dieses Gesetzes ist wie folgt:

Das Dubai Lands Department ist die zuständige Behörde für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch, Art. 6
Die Eintragung im Grundbuch beinhaltet die Eigentumsvermutung dieses Rechts für den Eingetragenen, Art. 7
Es wird auch die Eintragung von Teileigentum (Eigentumswohnung) geregelt, wobei das Teileigentum in einem Unterverzeichnis eingetragen wird, Art. 23
In der Praxis erfolgt die Eintragung nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises
Eigentümer erhält sog. Title Deed, Art. 22 und Art. 24
Registrierungsgebühr 2% des Kaufpreises
Rechte Dritter (Grundschuld etc.) können nun registriert werden, Art. 24


Immobilienkaufvertrag
Anders als in Deutschland bedarf der Vertrag zur Übertragung einer Immobilie in Dubai keiner besonderen Form. Ein einfacher privatschriftlicher Kaufvertrag führt bereits zu einer Bindung. Immobilieneigentum geht nach dem VAE-Zivilgesetzbuch durch vertragliche Einigung und Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch über (Art. 1277 VAE Zivilgesetzbuch).

Der Erwerber hat somit gegenüber seinem Vertragspartner einen Anspruch auf Übereignung der Immobilie und Eintragung ins Grundbuch.


Steuerrechtliche Aspekte
W e l t e i n k o m m e n s p r i n z i p

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Spekulationsgewinne mit ausländischem Grundbesitz oder gewerblicher Grundstückshandel mit ausländischem Grundbesitz unterliegen nach dem Welteinkommensprinzip grundsätzlich uneingeschränkt der deutschen Besteuerung.

D o p p e l b e s t e u e r u n g s a b k o m m e n
V A E  u n d  D e u t s c h l a n d


Zwischen den VAE und Deutschland besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA). Dieses DBA weist das Besteuerungsrecht an Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden einschließlich der Eigennutzung) ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu. Dies bedeutet, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Dubai gelegenen Immobilie ausschließlich der Besteuerung der VAE unterliegen.

Die VAE und das Emirat Dubai erheben grundsätzlich  k e i n e

Umsatzsteuer
Grunderwerbssteuer
Grundsteuer
Vermögenssteuer
Wertzuwachssteuer
Veräußerungsgewinnsteuer
Wohnraumsteuer
Vermögensverkehrssteuer
Erbschaftssteuer

wie dies in anderen Ländern, z.B. Spanien und Frankreich, der Fall ist.

Weiterhin werden in den VAE auch keine Körperschafts- oder Einkommenssteuern erhoben.

Diese steuerrechtliche Situation in den VAE führt dazu, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Dubai gelegenen Immobilie einem Steuersatz von 0% unterliegen und somit in den VAE steuerfrei sind (nicht aber in Deutschland s.u.).

S t e u e r r e c h t l i c h e  S i t u a t i o n
i n  D e u t s c h l a n d


Das DBA sieht bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen die sogenannte Anrechnungsmethode vor.

Bei der Anrechnungsmethode muss der Steuerpflichtige das Einkommen, das bereits im Ausland versteuert wurde, im Ansässigkeitsstaat noch einmal versteuern. Er kann jedoch von der zu zahlenden Steuer den Betrag abziehen, den er bereits im Ausland als Steuer gezahlt hat. Im Gegensatz zur Freistellungsmethode unterliegt das ausländische Einkommen im Ergebnis daher der inländischen Steuerbelastung. Vorteile durch niedrige ausländische Steuersätze gehen bei Anwendung der Anrechnungsmethode verloren, da die Steuerbelastung auf das inländische Niveau "hochgeschleust" wird.

Für eine Besteuerung in Deutschland kommt es also für Individuen darauf an, ob man in Deutschland "ansässig" ist, d.h. dort entweder einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat.

Ist dies der Fall, unterliegt diese Person in Zukunft der deutschen Besteuerung.

Das deutsche Steuerrecht knüpft die unbeschränkte Steuerpflicht bei natürlichen Personen an deren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort in Deutschland. Dies hat grundsätzlich zur Folge, dass der Steuerpflichtige sein gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern hat. Einen Wohnsitz hat jemand dort, wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Das kann auch ein möbliertes Zimmer oder ein Wochenendhaus sein. Unerheblich ist es, ob es sich um einen ersten Wohnsitz oder einen Zweitwohnsitz handelt. Ohne Bedeutung ist auch, ob man polizeilich gemeldet ist.

Ist man also in Deutschland steuerpflichtig, sind Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, die in den VAE steuerfrei sind, in Deutschland voll zu versteuern, da eine Anrechnung der in den VAE fälligen Steuer auf die dort erzielten Einkünfte von 0% rechnerisch dem Steuerpflichtigen keinerlei Vorteil bringt.

(Text/Quelle: Germany Trade / Invest <GTAI>Dubai)

S t e u e r r e c h t l i c h e  S i t u a t i o n
i n  Ö s t e r r e i c h


Das DBA zwischen den VAE und Österreich sieht bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen die Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt vor. Die Methode der Freistellung hat die Konsequenz, dass die in Dubai erzielten Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in Österreich grundsätzlich nicht mehr besteuert werden.

Die so erzielten steuerfreien Einkünfte erhöhen nicht die Einnahmen des Steuerpflichtigen, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt, d.h. die Einkünfte werden in die Bemessung des Steuersatzes einbezogen, der auf das zu versteuernde Einkommen anzuwenden ist. Die Berechnung wird folgendermaßen durchgeführt: Einkünfte aus dem In- und Ausland werden addiert und bilden die Basis für den österreichischen Steuersatz. Dieser höhere Satz wird dann aber nur auf die österreichischen Einkünfte angewendet. Sofern der Investor bereits den höchsten Steuersatz zahlt, ist der Progressionsvorbehalt unbeachtlich.


Erbrechtliche Aspekte

Im Erbfall wird in den VAE keine Erbschaftssteuer fällig. Die Frage nach dem anwendbaren Erbrecht - dem Erbstatut - orientiert sich in den VAE bei Immobilienvermögen am Belegenheitsprinzip, d.h. wo die Nachlasswerte des Erblassers zum Zeitpunkt des Erbfalls belegen sind. Somit ist im Erbfall bei Immobilienvermögen grundsätzlich das Recht der VAE anwendbar, sofern kein Testament vorliegt. Liegt ein solches vor nehmend dies die VAE Gerichte, die für die Bestimmung der Erbfolge zuständig sind, dieses bei Nicht-Moslems grundsätzlich als Rechtsgrundlage. Erst wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt, kann über Immobilienvermögen des Erblassers in den VAE verfügt werden.

Zur Vermeidung der Anwendung des Rechts der VAE bei erbrechtlichen Auseinandersetzungen hinsichtlich Immobilienvermögens in den VAE kann das Immobilienvermögen im Namen einer Auslandskapitalgesellschaft (Offshore Gesellschaft) registriert werden. Es bietet sich an, diese Offshore Gesellschaft in einem Land zu gründen, in dem ebenfalls keine Steuern, insbesondere Erbschaftssteuern, erhoben werden. Im Falle eines Ablebens des Gesellschafters gibt es in den VAE nach außen keinen Erbfall hinsichtlich der Immobilien, die die Offshore Gesellschaft in den VAE hält, da lediglich die Anteile dieser Gesellschaft auf den Erbberechtigten übergehen. Die Immobilie bleibt weiterhin im Eigentum der Offshore Gesellschaft.